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近年桃園市青埔發展快速，吸引不少雙北首購族前往置產。有網友發現，當地居民習慣自稱住青埔，而非行政區上的中壢，儼然獨立於中壢區之外，加上青埔房價比中壢其他區域高出一大截，鄉民戲稱青埔人是青龍人，青埔已變「青龍國」。 

中信房屋研展室依據實價登錄資料統計青埔桃園高鐵站、中壢火車站周邊一公里的住宅價格，2022年青埔精華區均價一坪要價34.8萬，比中壢精華區的均價24萬元，硬是高出10.8萬元，貴了三成。 

中信房屋研展室副理謝欣亞指出，青埔地區是新興區，不到4字頭的房價吸引眾多雙北買盤，加上交通特性，搭車到台北比到中壢還快，居民生活圈較多是往北移動，才會發展出獨立於行政區外的青埔人現象。 

觀察青埔房市高鐵站周邊一公里內，預售屋近三年成交均價，從31.8萬飆至47.2萬，猛漲48%。而成屋近三年成交均價，從30.5萬漲至34.8萬，漲幅14%。兩者價差達12.4萬元。 

中信房屋青埔領航加盟店店長陳楨蓁表示，二十年前青埔土地一坪僅8萬，目前站前土地一坪已飆到130萬，取得成本高、營造成本高漲，精華地段不缺買家的狀況下，預售屋價格自然飆升。 

陳楨蓁表示，三、四年前當地有建商為了減輕資金壓力，降價以每坪25萬釋出裝潢屋，當時的房價基期低，每年有8%以上的漲幅，現在市面上的中古屋都經多次轉手，且幾乎每一手都獲利，出租也有3%以上投報率。 

不過，在開價上有向預售屋看齊的趨勢，且受多項利空因素影響，市場有降溫跡象，由於房價低基期紅利已減少，預料後續價格會走穩，投資區域也會向A17領航站、A19體育園區站延伸。 













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行去年初將「限貸令」納入金融機構授信規範，大建商挺住，中小建商卻陷入資金斷鏈窘境。中小建商直言，土地成本增、缺工缺料已讓工程窒礙難行，就連遠雄也有意處分六都地區營建用地，國發會日前雖喊話銀行應「妥善調配」非都會區授信，但銀行怕金檢，融資依舊難上加難，已出現不少建案帶照「盤給」大建商；中小業者大嘆「遠雄有的事，我們一定會有；我們有的事，遠雄不見得發生」，若中小建商資金持續周轉不靈，難保不再出現另一波爛尾樓潮。

 

總統府本月8日正式公布《平均地權條例》修正案，無獨有偶，國發會當天也邀集中央各部會召開「健全房市行動方案」會議，會後強調，《平均地權條例》修法有助健全房市交易秩序，未來相關子法將以不影響正常交易、符合實務需要為原則進行規範。

至於中小型建商希望政府協助解決融資困難、建材上漲等問題，國發會回應，會議特別促請銀行於授信時，考量區域的適度均衡發展，妥善調配授信額度，以利部分區域建案取得資金，央行7日已增修訂「央行對金融構辦理不動產抵押貸款業務規定」答與問，供金融機構參考依循辦理。

國發會稱鬆綁土建融 中小型建商：銀行怕金檢融資依舊難上加難

不過，國發會的說明不但沒讓業界安心，反而引發更大的反彈。

「最近問了好幾家銀行，他們都說土建融控管的放寬宣示沒有用，還是借不到，因為上頭『金檢』的刁難跟認定，常常會讓銀行不敢鬆綁，也不可能放寬。」一名建設公司董座受訪時無奈地直嘆氣，許多中小型建商地處二線或三線城市，很多銀行根本就不敢承做，去年第一季的建案，要向銀行土建融，拖到今年初仍無答覆。

該名董座表示，業界氣到炸鍋的主因有二，一是央行前年實施「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」（俗稱第四波選擇性信用管制），共有四大規範，其中「購地貸款」最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於18個月內動工興建。

同時，為避免銀行核定「一定期間」過於寬鬆，於去年1月13日邀集36家本國銀行及信用合作社等召開「強化銀行購地貸款風險控管措施」會議，要求金融機構辦理購地貸款，應將前述納入授信內規，作為內部稽核及自行查核重點，而央行也將此列為檢查重點項目。

18個月從買地到動工興建？ 事前準備跑完流程都不止

「購地貸款」被納入金融機構的授信內規的衝擊，另一名業者直指，金融機構評估動工實際所需時間最長以18個月為原則，但業界都知道，從買賣土地到動工興建的過程，涉及到土地鑑界、法定空地證明、地質調查和鑽探、地上物拆除、容積移轉、都市計畫委員會審查、都市設計審議委員會審查、結構外審、水電和消防審查等，多項事前準備項目。

加上各銀行對六都和其他縣市有分級貸款規定，六都為一線城市，其他都市為二線城市，鄉鎮市為三線城市。衍生到《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額總和的30%。

意即依現行規定，只要資金用途用於不動產，就要納入前述的30%上限，而各銀行不動產建築放款通常到26%左右就恐怕不能再放款，畢竟大型建商就占多數，使得全國逾8成以上的中小型建商無法貸款。

18個月內動工興建還涉及到「造價成本」，另一名不具名的地方建商指出，以透天厝為例，四年前單坪造價約6.5萬元，現在單坪造價翻倍、13萬元；從工期來計算，過去18個月就能蓋好透天厝，現在至少要多加半年以上，而花3年就能蓋好的大樓，也要再加上1年，才有機會完工。

遠雄今年初開第一槍 中小型建商建案「帶照盤出」還不見得有買家

嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡提醒，遠雄董事會早在今年1月10日就做出重要決議，「本公司董事會決議授權董事長在新台幣15億元額度內，處分六都地區未能及時推案之營建用地」，才隔一天，遠雄建設就處分新北市新莊區555坪的土地，連大型建商都開始有動作，已有許多中小型建商打算把手中的帶照建案盤出，換取資金周轉。

近年來房價飆漲，外界以為建商口袋滿滿，實際上受到原物料、營建成本、人力及土地價格陸續上揚的影響，許多建案的工期推遲，也讓利息連帶增加，別說住宅建案的興建費用增加，就連桃園國際機場第三航廈的興建費用也暴增，「營建工程價格上漲反映是全面性的」，重大公共建設一併受累。

至於私法人購買住宅採許可制，在參與都更危老的部分，分為「免經許可」和「需經內政部許可」項目，讓許多建商和地主弄不清楚標準為何。有業者建議只要「參與都更或危老」都應給予納入「免經許可」項目，畢竟全台30年以上老屋逾500萬棟，推動都更危老是政府的主要政策，兩套標準限制只會讓建築業或開發商在進行整合時更混亂。

台灣省不動產開發公會聯合會理事長黃啟倫無奈地說，政府在「不可歸責建商」的因素下，新購土地18個月可有條件鬆綁，但開工期就算能延後一、二年，仍要在銀行要求下動工興建，在缺工缺料嚴重，且緊縮土建融，勉強發包動工的情況下，勢必影響建築品質和進度，一旦周轉不靈，誠如其他中小建商所反映，即便把帶照建案盤出，倘若無人接手，恐形成另一波爛尾樓潮，讓不動產業全面崩盤、難以健全，「難道這是政府打炒房的終極目標？」













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

藝人周子瑜傳聞新年回台斥資上億元買了高雄農16特區豪宅，其鄰居同樣位於該區豪宅「京城天贊」以每坪139萬元，創下高雄實價史上最貴大樓店面成交單價。2022年高雄十大樓店交易榜單，由鼓山區及左營區全包，除樓王外其餘全數7字頭起跳。

藝人周子瑜今年1月回台過新年，傳出購買高雄市農16特區豪宅「雄崗信義美術館」，總價上億元。同樣鎖定農16特區，也是位於高雄農16特區，

據內政部實價資料揭露，位於高雄農十六特區的「京城天贊」，去年10月，由高雄一間在地企業，以總價約7.3億元一次打包一樓4間店面，而4筆成交單價均突破百萬元，單筆最高成交單價達138萬元，創下高雄實價史上最貴的大樓店面成交單價。

據了解，該棟豪宅社區另一側的4間店面，在2018年底時，同樣由香港商頂級精品傢俱公司，以總價約5.8億元一次全包，該筆交易最高成交單價為110萬元，時隔多年、期間又受疫情干擾，對比4年前成交行情，如今每坪單價以價漲逾2成成交，足見樓店王吸金實力超強。

台灣房屋明誠龍勝加盟店店長洪誌隆表示，該社區位於高雄農十六豪宅特區，已至少連續三年蟬聯年度豪宅王寶座，目前社區最高成交單價達66.2萬元，由於屬於豪宅社區，從建築外觀、用材、空間格局等條件都屬頂級規格，且該店面位處精華地段，坐擁巨蛋商圈、義享天地、美術館特區等三大熱門商圈，商機豐沛機能佳，而店面屋況新穎、大坪數格局、又屬雙面臨路的黃金三角窗，各項優勢條件都讓其身價不同凡響。

洪誌隆也說，這類豪宅型店面與一般樓店不同，未必需要具備旺盛的集市效益，會選擇進駐豪宅社區的業者，大多鎖定特定社區消費力強的頂端客層，因此多吸引資金雄厚的精品業者或高端租客入主，也讓這類豪宅店面更具創價實力。

台灣房屋統計高雄2022年十大樓店交易榜單，由鼓山區及左營區全包，其中鼓山就占六席，多集中在美術館及農十六特區，左營區則以巨蛋商圈最多。

除了樓店王以每坪138萬元遙遙領先之外，其餘店面成交單價則無7字不入榜，其中位於巨蛋商圈富民路上的「采蓮天」社區與南屏路的「遠見臻品」一樓店面，各以單價79.4萬元及77.4萬元，分居亞、季軍，而這兩個社區也是十大樓店中最資深的社區，屋齡均超過20年以上，目前這些金店面大多由美髮沙龍、診所及餐飲服飾業者承租中，亦不乏對商機眼光精準的房仲業者卡位進駐。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄屋齡10年內的新樓店，平均成交單價約落在5字頭，十大樓店能創造高身價，多具備地段商業性高、集客力佳、格局屋況條件佳等共通性，高雄巨蛋、凹子底、美術館等商圈，為高雄主要商業發展聚落，像富民路、青海路、南屏路等路段，店面林立商機旺盛，因此位於這些商圈路段的店面價格也更具支撐力，而樓店擁有大社區住戶客群，客源穩、集客力佳，即便屋齡較高，但地段優、店面屋況佳、坪數大、面寬寬闊、店面醒目性高，依然能成為自用與投資客群首選標的，另外如是附帶長期租客帶租約的物件，價格又更具優勢。然而以高雄樓店租金投報率來看，多落在2%以內，投報率雖不高，不過對投資族來說，看好商圈發展潛力，能趁早卡位黃金店面，期待未來轉手的獲利，亦是不錯的投資選項之一。

李家妮也說，今年雖受平均地權條例修法影響，將針對私法人購屋採許可制，不過用途為純商業用的店面並非管制類型，隨著國門解封，迎接疫後商機來臨，都可望再推升商用店面交易熱度。

▲醫學中心生活圈價高一籌，中國醫周邊房價高出平均五成以上。

醫學中心周邊因人口活動密集而形成商業中心與生活圈，調查台中市中國醫、榮總、中山醫三大醫學中心生活圈房價，三者皆比整體行政區平均價高出二到五成，形成「醫界高價聚落」（房價白色巨塔），其中又以榮總生活圈均價54.4萬元為最高，而中國醫生活圈則是高出平均房價五成以上。

台中市建築經營協會市調主委白洪章指出，醫師族群薪資高、收入不受景氣影響，經常被視為購屋大戶，尤其醫師工作時間長，在工作地點周邊就近租屋、購屋已是常態。除了地點近之外，為迎合醫師族群挑惕的眼光，建案在建築美學、健康、綠意、人文的規劃設計都在高標以上，也是醫學中心生活圈房價高於平均的原因。

根據網路平台《樂居》與內政部實價登錄統計資料，中國醫生活圈屋齡5年內的住宅大樓成交均價為49.8萬元，與北區屋齡5年內的住宅大樓均價32.9萬元相比，高出51%。而中山醫生活圈（大慶）屋齡5年內的住宅大樓成交均價為41.2萬元，高出南區平均房價37%。榮總生活圈（中科）屋齡5年內的住宅大樓成交均價為54.4萬元，則是高出西屯區平均46.7萬元16%。

群義房屋全國旗艦店副總經理王俊發指出，中國醫生活圈涵蓋了大學、醫院、公園、綠園道、運動中心、藝文展館中山堂，是台中市區機能齊全完善的生活圈，房價優於平均有其道理。不過，要能圈住這群高端客則端看個案的地段與產品強度表現。中國醫生活圈的預售案「達麗冶翠」現場專案表示，已購客中有近30%具有醫療產業相關背景，自營商佔20%，軍公教也有近10%左右，強項優勢在於該案綠園道第一排地段、國際級建築設計與步行可到中國醫的地理位置。

此外，榮總生活圈與中科生活圈重疊，又與西屯區七期緊鄰，因此房價與整體行政區均價的差距縮小到16%，而單價表現則是高出一籌，主力買盤在於科技業與醫師兩大高收入族群支撐，區域內買氣暢旺的新案「寶輝Village」即是醫師族群購入的指標建案。

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最近幾年高雄房價飆漲有目共睹，購屋民眾的買房門檻也愈來愈高。東森房屋研究中心彙整聯徵中心資料發現，2022年前三季高雄市年收入百萬以上房貸族新增房貸件數達到5440件，相較於2012年同期的4048件，十年大增1392件，成長幅度超過三成，高收入房貸族的佔比也從21.8％升至29.2％，增加了7.4個百分點。對此，東森房屋漢神巨蛋店店長林建宏指出，依目前薪水緩漲、房價飆漲的環境來看，未來高雄高收入房貸族的佔比恐將持續提升，小資族群要做好心理準備。

東森房屋表示，高雄高收入房貸族佔比快速提升主要有民眾收入水平提高與房價飆漲兩方面原因。一方面最近幾年高雄市政府積極招商引資，成效頗豐，吸引了包含台積電在內的眾多國內外知名企業落腳於此，產業的蓬勃發展為當地創造了大量工作機會，也帶動了當地民眾收入水平不斷提高。另一方面，依據內政部不動產資訊平台統計，2022年Q3高雄的平均購屋總價為974.5萬元，若以自備款2成、房貸利率2％的30年期本息均攤型房貸試算，房貸族每個月需要承擔的房貸支出約為2.9萬元，月薪3萬上下的普通受薪階級負擔起來的確頗為吃力。



進一步觀察聯徵中心資料可以發現，目前在高雄主要行政區中，鼓山區高收入房貸族佔比最高，高達47.7％，其後分別是左營區(34.6％)、前金區(33.4％)。對此，東森房屋表示，以上三個行政區在地理位置上均位於高雄的西南方，是高雄開發相對較早期的區域，也是未來高雄經濟發展的關鍵區域，不少高資產族群正是看中以上地區可兼顧基礎機能與發展願景，才抓緊時機，超前部署，一來可以享受優越的居住品質，二來也能達到資產配置的目的，可謂一舉兩得。  



對於高收入房貸族佔比最高的鼓山區，東森房屋指出，鼓山區生活機能相當成熟，又有台積電、捷運、輕軌、美術館特區、農十六特區等重大建設為區域房市增添亮點，目前鼓山區內新成屋的開價普遍都在4字頭以上，部分新推案甚至可以站上5~6字頭，就連屋齡較高的中古屋也普遍有2~3字頭的水準，從房價方面來看的確堪稱是高雄的「天龍國」。目前鼓山區的買盤仍以自住需求佔最大宗，其中不乏企業主、台商、科技新貴及其他高收入人群，從某種程度來講，擁有鼓山門牌確實可以說是身份的象徵。

鴻海持續投資高雄完備電動車產業鏈！繼2022年宣布進駐高雄和發產業園區及橋頭科學園區，成立台灣電芯研發暨試量產中心及打造電動巴士、電芯生產基地後，2023年2月15日鴻海科技集團由董事長劉揚偉再度親率高階團隊拜會高雄市長陳其邁，對於在高雄建立完整電動車關鍵零組件供應鏈進行交流；同時針對高雄成為智慧城市整城輸出典範的方向，鴻海也表達力挺態度，將運用軟體支援，透過系統整合角色建立完整生態系。房地產業者樂觀看待鴻海集團進駐高雄橋科，未來帶進的產業生產鏈，將有助於繼續提升橋頭區房地產的發展。

鴻海集團近年積極投入電動車、儲能系統等新事業佈局，呼應高雄市政府傳產數位淨零雙軸轉型政策，目前在高雄推動重點包括電動車產業、智慧城市及軟體研發三大方向，目標是協助高雄成為相關產業領域發展的新典範，並能整城輸出到國際，對高雄推動產業轉型，發展電動車產業及智慧城市相關應用至為關鍵。



鴻海董事長劉揚偉在拜會時除再次推崇高市府行政效率高，並提到會大力推動電動車產業在高雄發展。他也強調，高雄是新南向重要對接窗口，有全台最大商港及廣大生產腹地，非常適合做為電動車生產基地，未來電動車相關零組件可在高雄生產，除有效分工更能掌握產業下游發展契機，也能帶動產業上游發展，創造電動車商機。



劉揚偉指出，除原有進駐和發產業園區成立電池中心外，鴻海也規劃在橋科園區建立電池產業生態鏈，包括電芯、電池包、LFP正極材料、負極材料、先進電池材料等。未來將擴大支持高雄，邀請台灣電池產業的合作夥伴一起到橋科投資，盼能打造更先進完善的高雄電池產業園區，進一步推動電動車與智慧運輸的發展，完備高雄電動車產業鏈。



會談提到智慧城市規劃時，有鑒於智慧城市涉及範圍大且複雜，鴻海表達有願意且有能力和高市府合作，投入各項軟體研發，以大帶小發揮群聚效益，扮演系統整合商的角色來解決高雄發展面臨的難題，將以智慧交通為主軸，加上智慧港口和智慧觀光來試運行，像是碼頭作業自動化、電動自駕貨櫃車、AR眼鏡等，盼能拓展至其他領域，在高雄建立完整生態體系，打造高雄為全球智慧城市典範，未來能夠整城輸出。



高雄市長陳其邁在會談中指出，電動車是全球發展趨勢，他上任後積極推動高雄電動車產業發展，爭取關鍵大廠投資高雄，並與中央密切合作加速橋科開發期程從原定6年大幅縮短至3年，包括鴻海集團、順益汽車、明碁材料等多家電動車大廠都插旗進駐，搭配未來國家級自駕車聯網試驗場域落腳橋科，形成完整電動車生態系。



陳其邁強調，高雄在金屬材料、車身鈑金件、電巴檢測方案都有厚實的基礎，加上充足人力與用地，市府積極部署電動車產業在高雄生根發展，更是推動高雄產業轉型非常重要的一環。結合鴻海電動車研發製造能量，從材料、電解液、隔離膜到製程設備等，形成在地產業聚落，市府將扮演企業最強夥伴，跟鴻海攜手打造高雄成為全球最強電車基地，更是智慧交通最重要的生產城市。



經發局長廖泰翔特別指出，高雄除了是鴻海集團全球電動車產業布局重要基地，著眼高雄在亞灣推動5G AIoT產業及打造多個國家級示範場域，近期更推動亞灣2.0發展國際級企業總部研訓中心、金融新創園區及水岸生活夜經濟，鴻海也加速規劃智慧城市完整解决方案，投入各項軟體研發，將以高雄為示範場域，以智慧交通為主結合電巴、車路聯網及大數據分析應用，加上智慧港口與觀光等應用服務，從高雄試點出發，帶領台灣智慧城市產業生態系走向國際市場。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部實價資料揭露，位於高雄農十六特區的「京城天贊」，2022年10月，由高雄一間在地企業，以總價約7.3億元一次打包一樓4間店面，而4筆成交單價均突破百萬元，單筆最高成交單價達138萬元，創下高雄實價史上最貴的大樓店面成交單價！

據了解，該棟豪宅社區另一側的4間店面，在2018年底時，同樣由香港商頂級精品傢俱公司，以總價約5.8億元一次全包，該筆交易最高成交單價為110萬元，時隔多年、期間又受疫情干擾，對比4年前成交行情，如今每坪單價以價漲逾2成成交，足見樓店王吸金實力超強。



台灣房屋明誠龍勝加盟店店長洪誌隆表示，該社區位於高雄農十六豪宅特區，已至少連續3年蟬聯年度豪宅王寶座，目前社區最高成交單價達66.2萬元，由於屬於豪宅社區，從建築外觀、用材、空間格局等條件都屬頂級規格，且該店面位處精華地段，坐擁巨蛋商圈、義享天地、美術館特區等三大熱門商圈，商機豐沛機能佳，而店面屋況新穎、大坪數格局、又屬雙面臨路的黃金三角窗，各項優勢條件都讓其身價不同凡響。



洪誌隆也說，這類豪宅型店面與一般樓店不同，未必需要具備旺盛的集市效益，會選擇進駐豪宅社區的業者，大多鎖定特定社區消費力強的頂端客層，因此多吸引資金雄厚的精品業者或高端租客入主，也讓這類豪宅店面更具創價實力。



台灣房屋統計高雄2022年10大樓店交易榜單，由鼓山區及左營區全包，其中鼓山就佔6席，多集中在美術館及農十六特區，左營區則以巨蛋商圈最多，除了樓店王以每坪138萬元遙遙領先之外，其餘店面成交單價則無7字不入榜，其中位於巨蛋商圈富民路上的「采蓮天」社區與南屏路的「遠見臻品」一樓店面，各以單價79.4萬元及77.4萬元，分居亞、季軍，而這兩個社區也是10大樓店中最資深的社區，屋齡均超過20年以上，目前這些金店面大多由美髮沙龍、診所及餐飲服飾業者承租中，亦不乏對商機眼光精準的房仲業者卡位進駐。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄屋齡10年內的新樓店，平均成交單價約落在5字頭，10大樓店能創造高身價，多具備地段商業性高、集客力佳、格局屋況條件佳等共通性，高雄巨蛋、凹子底、美術館等商圈，為高雄主要商業發展聚落，像富民路、青海路、南屏路等路段，店面林立商機旺盛，因此位於這些商圈路段的店面價格也更具支撐力，而樓店擁有大社區住戶客群，客源穩、集客力佳，即便屋齡較高，但地段優、店面屋況佳、坪數大、面寬寬闊、店面醒目性高，依然能成為自用與投資客群首選標的，另外如是附帶長期租客帶租約的物件，價格又更具優勢。然而以高雄樓店租金投報率來看，多落在2％以內，投報率雖不高，不過對投資族來說，看好商圈發展潛力，能趁早卡位黃金店面，期待未來轉手的獲利，亦是不錯的投資選項之一。



李家妮也說，2023年雖受平均地權條例修法影響，將針對私法人購屋採許可制，不過用途為純商業用的店面並非管制類型，隨著國門解封，迎接疫後商機來臨，都可望再推升商用店面交易熱度。