台北法拍公告,台北市法拍公告,台北法院法拍公告

「平均地權條利」在今年1月10日於立法院三讀通過，也改變國內不動產市場買賣方意願。根據國泰金控今天(20日)公布的2月國民經濟信心調查結果，買賣方意願出現明顯變化。民眾在賣房意願指數較1月呈現下滑，至於買房意願指數則呈現走揚，顯示短期民眾買賣房意願在法案通過後，出現較為明顯的分歧。

「平均地權條例」修法立法院三讀通過，內政部快馬加鞭要完成子法，預計4月上路。修法重點包括民眾簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，若要換約轉售有嚴格限制，且重罰炒作行為，並建立檢舉獎金制度，且私法人購買住宅將有條件限制，若有必要，必須經內政部許可。

「平均地權條例」在三讀通過後不久，民眾對於國內不動產買賣意願，出現明顯變化。根據國泰金控20日公布的2月國民經濟信心調查結果，民眾在賣房意願指數較1月呈現下滑，從-19.3下滑至-20.6，但買房意願指數卻小幅走揚，從-57.8至-54.1，顯示短期民眾買賣房意願變化出現分歧。國泰金控經濟研究處協理陳欽奇說：『(原音)整個房市的訊息在今年比較多，包含價格的漲幅等等，在新的法案通過後，賣房意願是稍微降低了一點，買房的意願有稍微走升，但後續房市的變化，還是要看這兩股力量上下的變化。如果說在這邊賣方的意願有愈來愈高的話，當然在未來房價走勢上，就有相對下滑的空間，不過這後續還是要每個月看新調查的數據，才會有比較明確的方向。』

另外，在股市部分，由於調查期間市場對主要央行的緊縮預期降溫，推升國際主要股市向上，台股隨之走揚，2月調查結果顯示，民眾對於台股的樂觀指數從負轉正，也就是從1月的-20.6明顯反彈至11，風險偏好指數也大幅上揚，從-1.8至10.5。

國泰金控分析，有關股市的調查，主要是反應年初以來，金融市場對於Fed的緊縮預期的降溫所造成，但上星期美國一些經濟數據，包括通膨以及消費者物價指數(CPI)數據出爐後，投資人認為Fed升息恐延長時間，股市又出現變化，因此後續走勢，仍得再觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

過去一年在央行升息，政經情勢不佳下，房市逐漸由賣方市場轉為買方市場，近期立法院通過平均地權條例修法，各界更是普遍預期今年房價將反轉下修，購屋民眾有機會買到相對合理價位的房子。 

不過，房市專家張欣民表示，這一個逐漸形成、有利於買方的完美風暴，因近期政府態度急轉連續拋出四招，現正快速退散中，房市風向正在轉變，說好的買方市場可能煙消雲散，房市又回到賣方市場。 

政府出的第一招是，宣布平均地權條例預售屋禁止換約規定，不溯既往。張欣民表示，平均地權條例修正案殺傷力最大的，就是規定上路之後，所有預售屋都不能再換約轉售，這將逼使投機客若不是準備大筆資金乖乖交屋，就是趕在政策上路前殺出。 

由於有出售時間壓力，且有大批物件會丟到市場，一般認為，平均地權條例通過後到上路前的幾個月，預售屋換約市場將有一波腥風血雨，投資客應會降價、平轉甚至認賠殺出，自住客很有機會撿到便宜。 

然而，內政部在通過後不久，突然轉彎宣示，預售屋禁止換約僅適用於新法實施後的交易行為，已購者不受影響，也就是不溯及既往。如此一來，投資客沒了時間的急迫性，可能產生的價格破壞效應就自然解除掉，民眾也沒了撿便宜的機會。 

第二招是央行鬆綁購地貸款須於18個月內動工的規定。張欣民表示，在買氣不佳下，限定18個月內動工否則收回貸款，對建商確是一項壓力，此一規定如果堅持下去，可能讓一些體質較差的中小型建商因資金斷鏈，必須賤價拋售換現金，購屋人因而可買到便宜房子。 

而如果建商萬一倒了留下爛攤子，進而一堆餘屋淪為法拍屋，也會衝擊正常市場，讓房價進一步鬆動。 

但平均地權條例修法通過後，在業者叫苦下，央行宣布，考量疫情等大環境因素列舉兩大項例外條款，排除18個月大限的適用。此一壓力解除，業者降價意願跟著大減，甚至可能「滿血復活」，房價修正機率大幅降低。 

除了上述政策外，近期新任內政部長林右昌上任後再拋出兩招化解房價下跌風暴，一是房貸補助3萬元，這讓因央行升息繳不起房貸的人，多了一年喘息時間，短時間不會丟出市場，減緩房價下跌壓力。 

另一則是購屋公積金構想。雖然內政部表示還在研議，尚未定案，但此一購想顯示，政府已從先前風風火火打炒房，現在轉為救市穩市。而公積金上路，若有數萬人，甚至數十萬人參加，屋主、建商看到這麼多人想買房，恐怕不是降價而是繼續再漲。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋因為低自備款、貸款成數高，經常成為首購族的心頭好，但是行政院消保處指出，預售屋契約內容經常暗藏陷阱，其中最常見的就是交屋保留款，應為房地總價5%，而非房屋總價5%，甚至直接沒有記載，而若竣工面積誤差超過3%，消費者更可以主張解約，提醒民眾多加留意。

走進明亮寬敞的房子，想像未來的居住樣貌，不過預售屋契約常常暗藏陷阱，根據行政院消保處查核全國50個建案、總共750個項目，結果發現55項目不符合規定，整體不合格率達7.3%。

消保處簡任秘書陳星宏說，「特別是說在交屋保留款這部分，建商不是用空白的方式顯示，就是用四捨五入，甚至在計算上面並不符合我們的法規，規定是交屋保留款房地總價5%。」

消保處指出，因為預售屋還沒完工，消費者先保留一定比例的款項，交屋時若發現瑕疵，才有籌碼要求改善，同時建商不能限制驗收次數只有1次，若最終的房地、停車格等面積，跟合約內容誤差超過3%，消費者更有權利解約，而非摸摸鼻子吃悶虧。

消保處簡任秘書陳星宏說，「違反的這幾家建商，當地的縣市政府都依照平均地權條例處以罰鍰，從6萬起跳，上限30萬。」

內政部地政司專委陳啓明說，「內政部地政司這邊有一個實價登錄查詢網站，提醒消費者購買預售屋的過程，必須到網站了解市場交易價格、建案資訊和契約內容。」

除了實價登錄網站，內政部也提供預售屋應記載事項範本，讓購屋族查詢比對，避免好不容易存到頭期款，卻不幸淪為冤大頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲國泰金調查顯示，民眾對於買賣房意願仍相當分歧。

國泰金控今(20)日公布2月國民經濟信心調查結果，民眾景氣展望指數上揚，大額消費意願同步回溫，不過有關房地產交易部分，賣方意願指數微下滑至-20.6，買房意願也僅小幅上升至-54.1 ，民眾購屋觀望氛圍仍相當高。

對於經濟成長預期方面，國泰金表示，2月結果顯示民眾對於2023年經濟成長率的平均預期為2.2%，略高於1月的2.1％，有63％的民眾認為今年經濟成長率會在2%以上，而對於平均通膨的預期值則為2.3%，和1月相同，有64％的民眾認為今年通貨膨脹率會高於2%。

而房市交易調查方面，受到平均地權條例修正案通過，有高達70%的民眾認為現在不是買房時機，有51％的民眾認為現在是賣房時機，買賣雙方認知差距大，也讓現階段房地產市況呈現膠著不明。

此外，隨著全球主要央行緊縮預期降溫，推升國際股市，2月民眾對於股市樂觀指數反彈至11.0，風險偏好指數也大幅上揚至10.5。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地產置產就要挑選城市「核心場域」，這樣的地段有6個選擇的要件，分別是(1)位居行政中心、(2)擁有文化中心、(3)近鄰綠憩廣場、(4)便利生活機能、(5)順暢交通動線、(6)享有良好治安，具備這6大要件的區域，也就擁有房地產的「一級地段」優勢，在這樣的區域置產，具備「穩健增值」的優勢，是「王者座標」地段。以高雄市來說，苓雅區擁有行政中心、文化中心綠憩、成熟生活機能、便捷交通路網等地域優勢，就是很好的房地產置產區域。

全台「行政首善特區」永遠增值



「行政首善特區」通常是房地產市場的精華焦點，也會是房地產價格的領頭羊，因為一個區域行政中心所在的位置，通常都是這個區域精華點，也最容易發展成為新商圈，房地產價值都會隨著區域發展而增值，這個發展軌跡已經被長時間驗證，台北市「行政首善特區」是信義計畫區、新北市是新板特區、台中是七期行政特區，這些區域房地產都因為鄰近行政中心而讓區域房價維持穩健增值(表1)，也因為首長辦公區域，居住、治安品質都是城市首選。在高雄，首選居家置產區域當然就是高雄市政府所在的苓雅區的「行政首善特區」。

「3特色」行政特區居家安全



根據警政人士私下透露，一般來說，行政首長辦公、居家方圓範圍車程3分鐘以內的區域都是「重點防護」治安範圍，以高雄市苓雅區四維行政中心為例，這個範圍之內也形成「居家安全防護網」，根據高雄各行政區域每平方公里居住人口密度與警察局數量比例統計，市政府所在的苓雅區擁有8間警局/派出所，次於三民區的13間、左營區的9間，但若仔細觀察警局分布圖，則可以發現2大特色：(1)近鄰高雄市政府「3分鐘車程重點防護」的警局/派出所，高達7間之多，(2)行政區每平方公里的人口密度，與每間警局服務的人口數相當，居高雄行政區第一位，轄區警力充沛(表2)。(3)區域擁有高雄市立文化中心，鄰近居住的文教氣息較高，生活與居住禮節具備一定水準，容易達到「里仁為美」的居住環境。顯見「行政首善特區」治安維護高密度集中的特性，也形成了區域居家安全防護。

高雄近兩年受台積電設廠效應，帶動房市景氣熱絡，除了在地買盤撐場，台灣房屋根據高雄市地政局資料統計，2022年高雄來自外地的購屋族以北部地區(北北基桃竹宜)購屋族最多，總交易棟數約有1403棟，其次為中部地區約有589棟。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄購物百貨多、觀光休閒娛樂多元，不僅整體生活機能佳、物價也相比北部來的低，近幾年更具備豐沛的公共建設題材，包括亞灣區五大公共建設、5G AioT創新園區、特貿三千億開發案、高雄輕軌、產業園區開發等利多，2021年底再受台積電設廠紅利灌頂，成為全台房市最吸睛也最吸金的城市，雖然高雄房價也因此一飛衝天，不過以目前平均單價2~3字頭還有的找，最高水位則在6字頭，相比北部地區來說已算相當親民，因此磁吸不少北客進場置產。



觀察2022年外地客最愛購屋熱區，北部客群最愛買的前三個行政區，分別為三民區、左營區及苓雅區，中部購屋族則最愛三民區、楠梓區及左營區，東部及離島客群則偏愛三民區、左營區及鳳山區，從排名來看，左營區都有入榜，而三民區則是外客雲集，榮登外地客最愛購屋熱區。



台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，外地置產客，除了少部分自用，大多屬於投資需求，因此多會鎖定人口住宅密集、生活機能佳、具發展潛力，房價亦好入手的商圈，三民區佔幅廣、人口多，住宅供給旺盛，購屋選擇性多元，房價亦比鄰近的左營、鼓山區好入手，區內擁有相當多發展成熟的熱門購屋商圈，像是「後驛商圈」擁有捷運、台鐵雙軌機能加持、距離熱鬧的義享天地、巨蛋商圈皆不遠，未來還有富邦捷運凹子底站商業開發案利多，「高醫商圈」則有醫院、學區商機，生活採買便利，另外像是高雄知名的住宅區「河堤社區」，商圈店面林立、機能優渥，區內擁有帶狀河堤公園，增添生活氛圍舒適宜居，因此亦有「高雄小天母」美譽，深受北客青睞，而該社區以中古大樓居多，房價表現持穩，少有賠售或低價轉手案例，相對更吸引置產客目光。

▲「租賃條例」適用消保法於2月10日生效，讓租屋族更有保障。

新竹市有多所大專院校和科學園區，外來人口眾多，租屋市場蓬勃，立法院在1月12日三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」修正案，將住宅租賃契約全面適用消保法規定，同時增訂包租業轉租案件、辦理申報實價登錄等，讓租屋市場更有保障。

新竹市長高虹安表示，新竹市轄區內有科學園區與5所大專院校，湧入許多外來就業人口與學生族群，衍生龐大的租屋需求，藉由本次修法，提供租客更多權益保障。

新竹市地政處表示，本次修法考量到一般租屋族難以區分房東屬性以及租約是否適用消費者保護法規定，故將住宅租賃契約改為全面適用消費者保護法的定型化契約、違規罰則及爭議處理等規定，未來租屋族若有租賃住宅糾紛均可直接向消保官申訴，租約適用消費者保護法部分，已於2月10日生效，

此外，為促進租屋市場資訊公開透明，這次修法也增訂包租業的轉租契約應於轉租後30日內申報實價登錄，直接擴大租屋應申報實價登錄的範圍，而對於現行規定包租及代管業應按季提供租賃住宅相關資訊部分，也修正期程縮短為訂約後30日內提供。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲全台成交單價在200萬元以上的豪宅社區共有31個，以台北市信義區11個最多。（擷取自Google Map街景）

依據實價登錄最新資料，去年成交單價在200萬元以上的豪宅交易共33筆，比前年大幅減少43.1%，且這些200萬俱樂部豪宅的平均成交單價也出現萎縮，去年平均每坪225.9萬元，比2021年下降2.5%。大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，豪宅一直都在不動產選擇性信用管制的行列中，2021年3月央行又再度下調豪宅貸款成數，但購置超級豪宅的買方以貸款做財務槓桿不多，故限制成數、無寬限期的方式抑制豪宅交易成效不彰，因此2021年創下200萬豪宅成交量新紀錄，直到去年央行減少資金水流、接連升息，內政部不時宣布打房政策消息，內外在壓力之下，高價豪宅成交價量跟著緊縮。

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有實價登錄以來，全台出現成交單價在200萬元以上的豪宅社區共有31個，這31個200萬豪宅俱樂部社區全都在台北市，並以信義區11個最多，第2名大安區有10個，中山區及松山區各有4個，中正區及士林區也各有1個，歷史紀錄最高成交單價是位在台北市大安區的「One Park Taipei元利信義聯勤」，成交價達每坪299.0萬元。

住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤表示，高單價豪宅在近5~6年越來越多，不僅大安區傳統豪宅地段有新豪宅，信義計劃區也是高價豪宅重鎮，早期有「皇翔御琚」、「信義富邦」，這幾年「琢白」、「冠德信義」、「信義首席公館」陸續成屋，然而去年市場急速降溫，信義區豪宅的詢問度下降3~4成，平均地權條例修正案通過後，買賣雙方更加偏向觀望，除非賣方增加讓利空間，買方才願意買單。

郎美囡指出，豪宅單價、總價高，房市多頭時，價格帶動效果很有限，不過交易量可明顯受到帶動，一旦市場轉向，反應也相當敏感，去年交易量與前年相比大降4成，今年初平均地權條例修正案三讀通過，新法正式上路後公司法人購買住宅採許可制，交易流程多了關卡將影響成交量，且豪宅交易不少以公司法人持有，豪宅交易量必然受到衝擊，今年豪宅市場恐難再現榮景。

依據實價登錄最新資料，2022年成交單價在200萬元以上的豪宅交易共33筆，跟2021年的58筆相比，大幅減少43.1％，這些200萬俱樂部豪宅的平均成交單價也出現萎縮，2022年平均每坪225.9萬元，比2021年下降2.5％。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，豪宅一直都在不動產選擇性信用管制的行列中，2021年3月央行又再度下調豪宅貸款成數，但購置超級豪宅的買方以貸款做財務槓桿不多，故限制成數、無寬限期的方式抑制豪宅交易成效不彰，因此2021年創下200萬豪宅成交量新紀錄，直到2022年央行減少資金水流、接連升息，內政部不時宣布打房政策消息，外在經濟環境也不樂觀，市場氣氛丕變，高價豪宅成交價量跟著緊縮。



31個二百萬社區，信義、大安最多



有實價登錄以來，歷史紀錄最高成交單價是位在台北市大安區的「One Park Taipei元利信義聯勤」，最高成交價每坪299.0萬元，全台出現成交單價在200萬元以上的豪宅社區共有31個，這31個200萬豪宅俱樂部社區全都在台北市，並以信義區11個最多，第二名大安區有10個，中山區及松山區各有4個，中正區及士林區也各有1個。觀察近10年200萬俱樂部交易，在2017年成交量明顯增加，除了房市谷底反彈外，高單價豪宅的供給量提高也是關鍵。



住商不動產台北101世貿加盟店店東陳德潤表示，高單價豪宅在近5~6年越來越多，不僅大安區傳統豪宅地段有新豪宅，信義計畫區也是高價豪宅重鎮，早期有皇翔御琚、信義富邦，這幾年琢白、冠德信義、信義首席公館路續成屋，買方的選擇更多元，由於信義計畫區街廓整齊，又有101大樓等多棟高級商辦、購物中心，吸引許多回台置產的企業主，然而2022年市場急速降溫，信義區豪宅的詢問度下降3~4成，平均地權條例修正案通過後，買賣雙方更加偏向觀望，除非賣方增加讓利空間，買方才願意買單。



政策限制，影響交易



郎美囡指出，豪宅單價、總價高，房市多頭時，價格帶動效果很有限，不過交易量可明顯受到帶動，一旦市場轉向，反應也相當敏感，2022年交易量與2021年相比大降4成，2023年初平均地權條例修正案三讀通過，新法正式上路後公司法人購買住宅採許可制，交易流程多了關卡將影響成交量，且豪宅交易不少以公司法人持有，豪宅交易量必然受到衝擊，2023年豪宅市場恐難再現榮景。

高雄近兩年受台積電設廠效應，帶動房市景氣熱絡，除了在地買盤撐場，台灣房屋根據高雄市地政局資料統計，2022年高雄來自外地的購屋族以北部地區(北北基桃竹宜)購屋族最多，總交易棟數約有1403棟，其次為中部地區約有589棟。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄購物百貨多、觀光休閒娛樂多元，不僅整體生活機能佳、物價也相比北部來的低，近幾年更具備豐沛的公共建設題材，包括亞灣區五大公共建設、5G AioT創新園區、特貿三千億開發案、高雄輕軌、產業園區開發等建設。

她說，除上述建設利多，2021年底再受台積電設廠紅利灌頂，成為全台房市最吸睛也最吸金的城市，雖然高雄房價也因此一飛沖天，不過以目前平均單價2~3字頭還有的找，最高水位則在6字頭，相比北部地區來說已算相當親民，因此磁吸不少北客進場置產。

觀察去年外地客最愛購屋熱區，北部客群最愛買的前三個行政區，分別為三民區、左營區及苓雅區，中部購屋族則最愛三民區、楠梓區及左營區，東部及離島客群則偏愛三民區、左營區及鳳山區，從排名來看，左營區都有入榜，而三民區則是外客雲集，榮登外地客最愛購屋熱區。 　　

台灣房屋愛河之心加盟店店長蔡志豪表示，外地置產客，除了少部分自用，大多屬於投資需求，因此多會鎖定人口住宅密集、生活機能佳、具發展潛力，房價亦好入手的商圈，三民區佔幅廣、人口多，住宅供給旺盛，購屋選擇性多元，房價亦比鄰近的左營、鼓山區好入手，區內擁有相當多發展成熟的熱門購屋商圈，像是「後驛商圈」擁有捷運、台鐵雙軌機能加持、距離熱鬧的義享天地、巨蛋商圈皆不遠，未來還有富邦捷運凹子底站商業開發案利多。

「高醫商圈」則有醫院、學區商機，生活採買便利，另外像是高雄知名的住宅區「河堤社區」，商圈店面林立、機能優渥，區內擁有帶狀河堤公園，增添生活氛圍舒適宜居，因此亦有「高雄小天母」美譽，深受北客青睞，而該社區以中古大樓居多，房價表現持穩，少有賠售或低價轉手案例，相對更吸引置產客目光。