台北法拍公告,台北市法拍公告,台北法院法拍公告

隨著打炒房、連續升息衝擊，房市買氣自2022年下半年開始一路熄火，根據591新建案調查近兩年六都、新竹縣市公開建案的銷售狀況，發現像新北、桃園、台中及高雄等四都，建案平均要5個月才能完銷，隨著2023年利空持續發酵，未來建案恐怕只會越賣愈久。不過值得一提的是，新竹地區的銷售時間雖然同樣增加，但平均下來僅需花2個多月就能賣完，在一片不景氣中顯得特別突出，也是七都名符其實的「快銷王」。

數字科技(5287)旗下的591新建案調查，近兩年六都、新竹縣市公開的新建案銷況，發現除台北、台南銷售月份略為減少外，其餘縣市均呈現大幅成長。591新建案指出，隨著升息及打炒房等利空環伺，市場觀望氣氛持續累積，目前不只建商推案力道有減弱跡象，連帶也買方猶豫期也持續延長，導致建案銷售時間增加。



以台北市來看，建案銷售時間雖然在各縣市當中最久，但因2022年多以中小型個案進場，使整體銷售時間從6.4個月縮短至5個月左右，降幅相當顯著。至於新北個案多集中在三重、土城及板橋等擁有重劃區的地區，但由於區內土地供給充沛，整體推案水位高居不下，在個案戶數量體大且周遭競品多，價格又維持高檔的情況下，買方考慮期拉長，拖累建案銷售速度。



桃竹則呈現一冷一熱，如桃園近年雖因房價親民及交通建設陸續完善，成為建商兵家必爭之地，從青埔或小檜溪等重劃區，到觀音、楊梅及蘆竹等蛋白區推案都是遍地開花；不過也正因如此，在這波升息浪潮下，購屋族由於房貸負擔大幅提高，加上對房價走勢產生疑慮，使當地建案平均要花近5個月的時間才能完銷。



反觀新竹縣市建案平均從公開到完銷只要2個多月，數據顯示，這些建案主要分佈在新竹市北區、東區及新竹縣竹北市、湖口鄉等地，其中新竹縣周邊建案銷況都相當不錯，研判主因除了與近年市中心或精華地段房價高漲，導致購屋族向外出走，也和當地推案多為量體有限的小型建案，銷售速度較快有關。



在台中部分，2022年在房市過熱及捷運等利多出盡夾擊下，市場熱度平平，建案平均銷售月份更要5個月之久。觀察數據，近兩年台中推案仍以捷運及建設議題的北屯區為主。不過過往屬於台中縣的海線及太平、豐原等地，在房價基期低且具開發議題的優勢下，仍有不少個案完銷，也顯現近年台中購屋板塊挪移現象。



南二都台南、高雄，前年受惠市場熱錢湧進，更有台積電議題鼓舞，帶動大批投資客四處攻城掠地。以台南來說，有過半數完銷建案是落在2021年且集中在南科周邊如永康、安南及善化等地。至於高雄，前年同樣在科技議題加持下，買氣飆到高峰，尤其是北高雄楠梓、仁武等地更興起一波搶房潮，但2022年下半年受房市風向轉變，加上周邊房價不斷堆疊產生排擠效應，許多原先計畫買房的購屋族態度轉向保守，也大幅增加建案銷售時間。

雙北房價高昂，薪水停滯不前，小資族買房往哪去，中信房屋研展室彙整聯徵中心資料，發現2022年前三季，年收60萬以下新增房貸數為11,882件，其中淡水區以971件成小資族首選，新莊區958件微幅差距居次，中山區以406件排名第十，成為台北市唯一進榜的區域。

進一步觀察前十名進榜區域，授信額度700萬以下僅有淡水區的666.5萬，顯示雙北小資族僅有少數能拿到內政部補貼，中信房屋研展室副理謝欣亞表示，雙北地區房價動輒破千萬，淡水區目前供給量遠大於需求量，屋主降價意願高，知名社區動輒上百戶在求售，在選擇多元、房價又鬆動的狀況下，吸引了不少小資族進駐。



謝欣亞進一步說明，第二名到第五名的新莊、板橋、中和、三重，都屬交通便利，生活機能良好的人口密集區，依這四區的平均鑑估值1300萬元左右，自備款約為350萬元， 每個月需承擔的房貸約為3.2萬元至3.5萬，對年薪60萬以下的小資族來說，負擔起來較為吃力，多半為雙薪小家庭共同支出。



綜觀前十名小資族愛貸區，絕大部分頭期款突破300萬元，謝欣亞說，近年通貨膨脹風聲鶴唳，看得不少長輩心驚驚，認為付房租不如付房貸，出手贊助頭款的比例有增高趨勢，若是無後援的小資族，建議房屋總價抓在千萬元以下，多看未來有交通建設的蛋殼區，如五股、泰山等區都還有電梯大樓可入手。

[周刊王CTWANT] 這波房價上漲，真的是建商炒作造成的嗎？先回溯這20年來房價上漲的歷程。

2003~2014年的建築業確實存在暴利，這一階段，除了2008年的金融風暴，房價短期回跌外，基本上是一路飆升，愈早買賺得愈多。這段期間的房價快速上漲是資金行情下，加上地主、建商、代銷、投機客聯手炒作的結果。

2015年後房市週期轉向衰退，房地產利潤直直落，建築業逐漸淪為代工行業，不再享有暴利。

2020年房市重新走向復甦週期。2021年因為各國央行採貨幣大放水救市措施，造成全球資金泛濫，加上貨運塞港，造成全球原物料飆漲，台灣則因科技廠的大量擴建，惡化了原本就已缺工的營造勞工市場，房地產業的營造成本因而大幅提高，以台北地區為例，一般水準的15樓建案，每坪營造成本從原本的12、13萬，增加到19萬以上，平均每坪增幅達7萬之多，估計全台營造成本漲幅都相差不多。

營造成本飆漲，造成房價愈低的地區漲幅愈大，每坪7萬的增幅在每坪房價100萬的地區，只占了7%，但是到了原本房價25萬的地方，房價來到了32萬，漲幅可就來到28%之多了，原來房價愈低的地區，漲幅愈大，這是成本上升帶動的房價上漲。

此時，聰明的投機客把握房價看漲的機會趁勢介入，藉利多消息，進一步的炒高了房價，也造成南部部分地區，40、50%的驚人漲幅。

這次土耳其地震造成的房屋崩塌，透過電視畫面，我們可以觀察到並不是全面性的倒塌，而是局部性；也就是一片斷垣殘壁的週邊，我們還是可以看到大致完整的房子，這也顯示了依「好的設計施工興建」的房子和「胡亂設計施工」的房子在抗震上是存在著很大差異的。

再回頭看看台灣的情形，1999年921之後，台灣大幅度修訂了建築物的設計施工規範，2016年2月6日的高雄美濃地震、2018年2月6日的花蓮大地震，都是6級的震度，造成了不少的建物倒塌和人員傷亡，而當中就沒有2000年之後依新法規設計施工的房子，這也驗證了新法規下建物的安全性。

反之，2000年之前的舊房子，不論是公寓或大樓其實都存在著不小的安全疑慮，這些不安全的房子占了台灣現有房屋近8成的比例。台灣社會其實需要對這些老舊建築做全面的更新。

老屋住得不安全、不舒服，打垮了房市、新屋市場後，我們怎麼辦？這時候民眾的換屋是為了住得更安全、舒適。打垮了房市、新屋市場後，我們只能心驚膽跳面對下一次地震的來臨。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

彰化鹿港房價漲幅驚人！有鹿港天后宮坐鎮的彰化鹿港，當地透天厝2017年平均總價近800萬，沒想到2022年，平均成交總價已經上看1300萬，漲幅將近6成，房仲業者分析，除了缺工缺料，關鍵就在彰濱工業區吸引大量外來就業人口，住房需求旺盛，讓房價居高不下。

逾半透天厝成交價破千萬 最高超過4千萬

住宅大樓一棟一棟蓋，賣房廣告更是隨處可見，位在彰化濱海地區的鹿港小鎮，位置相對偏遠，過去房市本來不算突出，但最近這幾年房市竟然大幅成長，超過一半以上的透天厝成交價通通破千萬。

民眾表示，「以前可能800萬、900萬應該就有了吧！現在隨便一間房子就要1300萬、1400萬以上」、「有人買、有人賣，就會一直再漲上去，這邊老房也是很有價值」。

根據內政部實價登錄資料顯示，2017年，鹿港透天厝平均成交總價將近800萬，但是到了2022年，平均總價上看1300萬，漲幅將近6成，其中一半以上總價超過1000萬，最高甚至超過4000萬，整體攀升幅度相當驚人。

鹿港透天厝平均成交總價。圖／台視新聞

房仲業者許慧萍指出，「土地成本增加、營造成本增加，因為現在高通膨，還有缺工的問題，林林總總這些狀況，造成今日的高房價。」

彰濱工業區 吸引外來就業人口催生高房價

造成鹿港房價高漲的另一關鍵就是彰濱工業區，大量就業人口紅利，讓這些族群有很大的機率買房定居，另外，去年10月底，鹿港轉運站BOT案完成招商，多項利多不僅支撐鹿港房市，連帶也讓房價跟著水漲船高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲去年北台灣新案銷售率衰退，創近5年新低。（住展提供）

根據住展雜誌統計，2022年北台灣新成屋、預售屋建案總規劃戶數共計86,245戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶後，釋出於市面銷售的可售戶數為65,136戶，累計成交戶數為29,550戶，剩餘戶數為35,586戶，平均銷售率約45.4％，較2021年下滑14.7個百分點，中斷連續5年正成長，且年衰退幅度為2015年以來最大。

與2021年相比，2022年成交戶數大減9,783戶，總成交金額同步下滑1,487.86億元，甚至高於新竹縣去年總推案量1,323.67億元。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，平均銷售率低於50％，顯示新建案市場已供過於求，棘手的是，大環境不利房市發展下，日前市場買氣已無法及時消化去年12月出現的千億推案量，緊接著年後至329檔期，北台灣尚有上千億元案量將釋出，若買氣遲未有起色，建案面臨的競爭壓力與日俱增。考慮今年房市持續受《平均地權條例》修正案及選戰等因素干擾，建案銷售速度已放緩，預估北台灣2023年新建案平均銷售率仍會低於5成。

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各縣市來看，新建案平均銷售率由高至低依序為宜蘭地區63.2％、新竹地區53.2％、基隆市49％、台北市46.8％、新北市44.7％、桃園市40.7％；與2021年相比，除基隆市外，其他縣市銷售率皆呈現衰退，並以新竹地區降最多。

在2020、2021年新建案銷售率皆突破7成、稱霸北台灣的新竹地區，2022年銷售率53.2％，年降24.3個百分點。不過新竹地區銷售率大幅下滑，主因為寶山銷售率僅26.8％，拉低全區平均。新竹其他區域銷售率都還在50％之上，尤其推案量相對少的竹市香山及竹縣湖口、關西、芎林，銷售率都超過70％。

成采錡表示，去年第四季北北桃房市入冬時，新竹市場買氣仍穩健，不過自《平均地權條例》修正案三讀後，今年市場氣氛明顯轉冷，建案成交步調放慢，將壓縮房價成長空間。

台北市2022年銷售率約46.8％，較2021年降低20.8個百分點，整體來看，蛋白區銷售表現普遍優於蛋黃區，銷售率最高前5區依序為內湖、文山、南港、萬華、北投，銷售率皆高於5成；倒數1、2名則分別是中正、松山，銷售率都不到3成。

新北市2022年銷售率約44.7％，較2021年衰退15個百分點，銷售率表現最佳區依序為樹林、蘆洲、三峽，因供給量較少、年度可售戶數低於2百戶，三區銷售率皆超過8成。

桃園市2022年銷售率約40.7％，較2021年衰退14個百分點，成北台灣平均銷售率最低的縣市，且之中僅觀音、龍潭、八德銷售率在5成以上。至於推案豐沛的桃園、中壢、龜山，平均銷售率介於33.9％至37.1％之間，屬於桃園中後段班。

宜蘭縣及基隆市近一年平均銷售率變化較小。宜蘭2022年平均銷售率63.2％，較2021年小降1.5個百分點。基隆市平均銷售率則來到49％，較2021年逆勢增加2.2個百分點。

內政部房貸補貼，擬設定年收120萬以下，台北市貸款金額不超過850萬，其他縣市700萬以內的民眾。房仲業觀察聯徵中心2022年前三季資料，發現年收120萬以下的房貸族，以台北市的購屋壓力最大，房屋鑑估值逼近2千萬，背負的貸款達1330萬，想拿到官方補貼並不容易，只有桃園、台南和高雄房貸族受惠較大。

進一步觀察，六都年收120萬以下的房貸族，可能也無法達到內政部所設定的補貼標準；新北市房價略低，符合年收者的房貸金額也要901萬，恐怕也要排除在門外，台中的743萬也超過標準，看來要符合房貸和年收雙門檻，只有桃園、台南和高雄房貸族受惠較大。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，基於保障弱勢的原則，內政部的房貸補貼勢必得排富，然而雙北房價高，在雙門檻限制下，要拿到補貼受惠人數少，因此大多數房貸族看得到吃不到。

而從八成房貸金額回推總價，台北市得在1062.5萬內，其他縣市總價875萬以下，才有機會達標，落在這樣總價帶的物件，多是兩房以下產品，因此現成的小資小宅屋主，可能是這波最大受惠族群。不過官方強調，受惠對象僅限「既有貸款戶」，新貸戶並沒有補貼，所以該政策對市場買氣的影響有限。

▲內政部16日拍板定案「減輕民眾負擔，多元支持方案」，提供每戶3萬元的房貸利息定額支持，預估全國約可嘉惠55萬貸款戶。(圖/內政部提供)

針對近期討論度極高的房貸補貼，內政部16日拍板定案「減輕民眾負擔，多元支持方案」，將針對110年每戶家庭可支配所得120萬元以下，僅有一間房子而且是屬於有自用住宅者，提供每戶3萬元的定額支持，預估全國約可嘉惠55萬貸款戶。

內政部指出，該政策重點是減輕中低薪房貸族的居住負擔，不是鼓勵未來要買房的人，不適用購買高房價者，也不會補助到出租房子的房東。

規劃內容是針對 110 年每戶家庭可支配所得120萬元以下，僅有一間房子而且是屬於有自用住宅者；臺北市房屋原始核貸金額在850萬元以內，總價1200萬元以內，其他地區房屋核貸金額在700萬元以內，房屋總價在1000萬元以內，提供3萬元的定額支持。

在法案通過後預期全國約可嘉惠55萬貸款戶，其中台北市約佔4萬戶，非台北市其他城市大約51萬戶。定額支持3萬元係以全國平均房貸餘額495萬元，111年央行累積升息0.625%來估算而得。

符合下列資格之民眾，可申請住屋貸款支持方案：

1.僅有一筆自用性質購置住宅貸款

2.名下只有一戶房屋以內

3.110年家戶所得合計120萬元以內

4.原始核貸金額台北市850萬元(房屋總價約1200萬)以下的房屋、其他縣市始核貸金額700萬(房屋總價約1000萬)以下的房屋









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲行政院推出「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，每戶將補助3萬元。(圖/樂屋網提供)

為幫助受疫情影響的中低收房貸斷頭族，行政院推出房貸補貼方案，每戶補貼3萬元，期望能協助中低薪房貸族，不過，樂屋網翻出內政部數據顯示，近3年我國購置住宅貸款違約狀況並無惡化，房貸的「斷頭族」其實愈來愈少，評估該補貼應該會轉為其它替代性消費，對房市暫無顯著影響。

行政院推出「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，以今年2月28日為基準日，針對僅有1筆自用性質的購置住宅貸款，家戶所得合計在120萬元以內，且原始核貸金額台北市850萬元以下，其他縣市700萬元以下，每戶3萬元，申請核定後一次撥付。儘管是為了照顧房貸族，卻仍舊引發外界批評政府替建商解套，更有專家指出此舉恐墊高房價。

不過，疫情肆虐3年來，是否真導致民眾房貸繳款困難情況增加？樂屋網引用內政部不動產資訊平台數據指出，近3年我國購置住宅貸款違約筆數，呈現下降趨勢，從COVID-19剛爆發的2020年第1季，違約筆數為4670筆，到同年第3季，違約筆數已經跌至3896多筆，去年第2季甚至跌破3千筆，去年第3季數字停留在2922筆，近3年已下滑近4成的數量。

若看購置住宅貸款違約率，更是3年來一路下探從未回頭，從2020年第1季落在0.17%，到2021年第3季跌破0.1%，來到0.09%，直到去年第3季，停留在0.07%的水準，這數字和違約筆數一樣，是從2007年第1季該數據有紀錄以來的史上新低，由此顯現，近3年來，我國購置住宅貸款違約狀況並無明顯惡化。

樂屋網調研中心經理洪安怡表示，3萬元其實可能連給付仲介費都不夠，能協助到的，應是少數有繳款困難的房貸斷頭族，或被房貸族拿去做替代性消費使用，對總體房市也很難起到什麼影響，不過，新內閣上任後端出的首波政策牛肉，是探測未來房市政策的風向球，後續可再觀察是否還有更多利多釋出，也許今年房市的春天，能比日本的櫻花，更早一步盛開。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部2023年2月16日於行政院院會報告「減輕民眾負擔，多元支持方案」，三年疫情很多人的生活都受到影響，為了減輕民眾的生活負擔，此次政策重點是優先照顧「租屋族」，並關心支持中低薪「房貸族」。透過擴大推動租金補貼、持續增加直接興建與包租代管社會住宅供給、擬定中產以下自用住宅貸款支持等多項政策，來減輕居住負擔。

優先照顧租屋族 租金補貼擴大辦理



內政部表示，每年300億租金補貼政策2022年首度由中央直接受理與撥款，核定戶數由2019年的6萬戶大幅成長，現已達27.7萬戶，其中弱勢家庭約占四成、初入社會青年與婚育家庭各占約三成，實質給予租屋民眾支持並有效減輕生活負擔。



2023年針對租金補貼也提出5大精進作為，包含：



■隨到隨辦

■舊戶直接延續補貼，不用重新申請

■新申請戶之租約免附房東身分證字號

■放寬房屋的適用範圍，會以房屋稅和地政資料進行勾稽， 無資料者可以切結方式處理

■擴大到18歲以上的租屋族皆可適用。

■減輕中低薪房貸族壓力



目前「疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別條例」刻正在立法院審議中，內政部為快速回應民眾需求同步依草案第3條第2款「減輕居住負擔及提高居住品質」規劃，為因應疫情衝擊以及升息所造成房貸增加的壓力。



本政策不適用於購買高價住宅之民眾



內政部進一步指出，本政策重點是減輕中低薪房貸族的居住負擔，不是鼓勵未來要買房的人，不適用購買高房價者，也不會補助到出租房子的房東！



因此，規劃內容是針對2021年每戶家庭可支配所得120萬元以下，僅有一間房子而且是屬於有自用住宅者；台北市房屋原始核貸金額在850萬元以內，總價1200萬元以內，其他地區房屋核貸金額在700萬元以內，房屋總價在1000萬元以內，提供3萬元的定額支持。在法案通過後預期全國約可嘉惠55萬貸款戶，其中台北市約佔4萬戶，非台北市其他城市大約51萬戶。定額支持3萬元係以全國平均房貸餘額495萬元，2022年央行累積升息0.625％來估算而得。



符合下列資格之民眾，可申請住屋貸款支持方案：



■僅有一筆自用性質購置住宅貸款

■名下只有一戶房屋以內

■2021年家戶所得合計120萬元以內

■原始核貸金額台北市850萬元(房屋總價約1200萬)以下的房屋、其他縣市始核貸金額700萬(房屋總價約1000萬)以下的房屋

■持續推升全國社宅供給總量



內政部表示，中央興建社宅已從2020年底的4,435戶，在3年內興建數量快速成長，2022年已累積興辦3萬491戶及遍及全台20縣市(含澎湖)，完成「社宅環島」里程碑。2023年馬祖與金門也將開辦，將可達成全國22縣市均有社宅的成果，預計可增加2萬戶。



內政部進一步補充，截至2023年1月底，全國直接興建社宅戶數已突破7.1萬戶，未來也將持續盤點國公有低度利用房地，與各部會機關整合利用國有土地，以取得社宅用地，預估在2024年底，中央與地方興建社宅總量可累計達成12.3萬戶目標。未來也會就社宅執行策略與方向進行更多討論與滾動檢討，持續推升全國社宅供給總量。



另社會住宅包租代管計畫自2017年底開辦，累計至2023年1月底，媒合數已突破5.8萬戶，現行已達每季新增7,000戶之成果，未來將持續擴大包租代管4.0執行與媒合量能，以每季增加1萬戶為目標。



內政部最後強調，本計畫是支持受疫情衝擊的中低薪民眾。關於「居住正義」的落實，內政部未來會針對需求與問題，有次序、有重點的提出多元措施，規劃長遠且永續的政策。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】